מס שבח על תמ”א 38

Home » מאמרים » מס שבח על תמ”א 38

מס שבח על תמ”א 38

Posted on

 

האם יש מס שבח על תמא 38?

 

מס שבח הוא מס המוטל על הרווח שנצבר, אם וככל שנצבר, מיום רכישת הנכס ועד ליום מכירתו, לדוגמה: בעל דירה מוכר את הדירה אותה רכש מספר שנים קודם לכן, במחיר גבוה יותר ולפיכך נוצר לו רווח שנקרא במקרקעין “שבח”, על שבח זה מוטל מס, הוא מס השבח.

. קביעת גבוה המס שיחול על עסקת המכר הנה מורכבת ותלויות משתנים שונים כמו מועד יום רכישת הנכס, ניכויים, דחיות מס ומתן פטורים בתנאים מסוימים.. לפיכך כאשר מדובר בחבות מס שבח על תמ”א 38  יש לקחת בחשבון את כל המשתנים כאמור ולבצע תכנון מס מקדים.

מה קורה במס שבח בתמ”א 38?

 

מבחינת רשות המיסים עסקת תמ”א 38 הנה עסקה לכל דבר אשר מחויבת במס שבח, .  הואיל והיזם קונה מבעלי הדירות זכויות בנייה ובתמורה מספק להם שירותי בנייה. משמעות הדבר בפועל כי בעלי הדירות ימוסו במס שבח בגין העסקה, ויבקשו  לגלגל את החבות במס על כתפי היזם במסגרת הסכם התמ”א שיחתם ביניהם, מה שיביא לסיומו של הפרויקט עוד בטרם החל בשל עלויות מס גבוהות ואי כדאיות כלכלית של העסקה מצד היזם. בנסיבות אלה, נדרש המחוקק להעניק תמריץ ליזמים וליצור עבורם כדאיות כלכלית לביצוע פרויקטים של תמ”א 38, ואת זה הוא עשה באמצעות שלושה תיקונים בהקשר של תמ”א 38, שהותקנו בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ”ג-1963, (להלן: “החוק“), במהלך השנים. תיקון 64 לחוק קובע פטור ממס שבח בפרויקטים של תמ”א 38 מסוג חיזוק, זאת לאחר בחינת זכויות הבניה הנמכרות ליזם על ידי בעלי הדירות ובחינת התמורה שניתנה לבעלי הדירות בשירותי בנייה לפי תכנית החיזוק כהגדרתה בחוק לדוגמה הרחבת הדירה, הוספת מעלית, חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה. תיקון 74 קובע פטור ממס שבח בפרויקטים של תמ”א 38 הריסה ובנייה, בהתאם לתנאים שקבועים בחוק לדוגמה כי הדירה אינה מהווה מלאי עסקי וכי תוספת השטח בדירה החדשה לא תעלה על 25 מר”. כך או אחרת שני התיקונים התייחסו לפטור ממס רק בקשר לזכויות שנובעות מכח תמ”א 38 ולא פתרו את החיוב במס שעשוי לחול מכח זכויות תב”ע. מכאן הגיע התיקון המשמעותי (תיקון 88 לחוק) שהרחיב את הפטורים ממס שבח שניתנים בגין זכויות מכח תמ”א 38 כך שיחולו גם על זכויות מכח תב”ע . .

 

מס שבח תמ”א 38 2

 

יש לזכור כי נושא המיסוי בתמ”א 38 עדיין סבוך ומורכב, ובהחלט ייתכנו מקרים שבהם בעלי הדירות ייאלצו לשלם מס שבח או לעשות שימוש בפטור אחר שעומד לרשותם, מקום בו הם אינם עומדים בתנאים לפטור ממס שבח בעת מכירת זכות במקרקעין שתמורתה מושפעת מזכויות תמ”א 38.. באמצעות תכנון נכון ומקצועי של מסלולי הפטורים השונים (אישי, ליניארי), ניתן להקטין את חבות מס השבח למינימום, ולא פעם גם להביא למצב בו החבות היא אפס.

 

לפרטים נוספים על תמ”א 38 מס שבח והיבטים נוספים של הפרויקטים, הנכם מוזמנים לפנות אל משרדנו בטלפון 03-7794004.