תמ”א 38 הריסה ובניה מחדש

Home » מאמרים » תמ”א 38 הריסה ובניה מחדש

תמ”א 38 הריסה ובניה מחדש

Posted on

תמ”א 38 הריסה ובניה מחדש

תוכנית מתאר ארצית מספר 38 נועדה לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה אשר קיבלו היתר בנייה לפני יום 1.1.1980  ואינם עומדים בתקן 413. מטרת התכנית הנה הענקת תמריץ כלכלי ליזמים לחזק את הבניין הישן, בין באמצעות חיזוק הבניין הישן ובין ע”י הריסתו ובנייתו מחדש. הואיל ובעבר, יזמים רבים התקשו להוציא לפועל פרויקטים מסוג זה בשל הליכים בירוקרטיים ארוכים ונשיאה בעלויות מס גבוהות, חלו במהלך השנים האחרונות, תמורות שונות בהוראות תמ”א 38 ובחקיקה משלימה להן כמו בהוראות חוק מיסוי, זאת במטרה לעודד יזמים לבצע לפרויקטים מסוג זה. 

 

תמ”א 38 הריסה ובנייה 

תמ”א 38 הריסה ובניה מחדש התגבשה כחמש שנים לאחר פרסום תמ”א 38 מסוג חיזוק שכללה את חיזוק הבניין הקיים אגב בניית יחידות נוספת על גג הבניין, הוספת מעלית, הרחבת הדירות באמצעות תוספת ממ”ד, וכללה מעתה הוראות המאפשרות את הריסת הבניין הישן והקמת בניין חדש תחתיו, תוך שמירת על זכויות הבנייה שמוקנות מכח תמ”א. כמו כן, תמ”א 38 הריסה ובנייה, אפשרה הוספת מעלית, חניות, מחסנים, מרפסות ותשלום לבעלי הדירות בגין דיור חלופי בתקופת העבודות, בשונה ממה שהיה עד כה, מצב בו בעלי הדירות נאלצו להמשיך ולהתגורר בדירות בזמן ביצוע הפרויקט. יחד עם זאת ועל אף שתמ”א 38 הריסה ובנייה מהווה חלופה טובה יותר לכאורה עבור בעלי הדירות, ישנם לא מעט מקרים בהם חלופה זו אינה אפשרית בשל בעיות תכנוניות, משפטיות וכלכליות , והפרויקט שיבוצע בסופו של דבר הוא חיזוק ושיפוץ הבניין בהתאם להוראות תמ”א 38 מסוג חיזוק.  

כיצד מבוצעים הפרויקטים

פרויקטים של תמ”א 38 הריסה ובניה מחדש מתחילים בשלב ראשון בהתארגנות בעלי הדירות בבניין, ובבחירת נציגות ומשרד עו”ד בקיא ומנוסה בתחום, על ידי החלטת רוב של 80% מבעלי הדירות בבניין. בשלב שני נעשית פנייה מטעם הנציגות ומשרד עוה”ד ליזמים שונים לצורך קבלת הצעות ובחינתן ע”י אנשי מקצוע. במקביל מתבצעת ע”י היזמים בדיקת היתכנות כלכלית לפרויקט ומה הרווח הצפוי ליזם. לאחר בחירת היזם על בסיס ההצעה שניתנה על ידו, מנוהל מו”מ בין עוה”ד של הצדדים במטרה להגיע לנוסח מוסכם, תוך מקסום התמורות לבעלי הדירות. עם חתימת 80% מבעלי הדירות על ההסכם, מתחיל היזם בהכנת תכניות מפורטות והגשתן לוועדה לתכנון ובנייה בעירייה הרלבנטית, באמצעות בקשה למתן היתר בנייה לפרויקט. היה וישנם בעלי דירות שמסרבים לחתום על ההסכם, נפתח הליך מול המפקח על הבתים המשותפים, לקבלת אישורו חלף התנגדותם. עם קבלת האישור כאמור נקבע מועד לפינוי הדירות בהתאם להוראות ההסכם ומתחיל שלב ביצוע הפרויקט בהתאם ללוחות הזמנים שנקבעו בהסכם ובהתאם לאופיו וגודלו של הפרויקט. בתום תקופת הביצוע מתחיל הליך מסירת הדירות החדשות לבעלי הדירות ולרוכשים , חתימה על פרוטוקול מסירת הדירה ובדיקת ליקויים, אותם היזם מתחייב לתקן בהתאם להוראות ההסכם והחוק. עם סיום הפרויקט, היזם משלים את רישום הזכויות והבית המשותף בטאבו באופן שישקף את העבודות שבוצעו בבניין ואת הדירות החדשות. 
לפרטים נוספים על תמ”א 38 הריסה ובניה מחדש ולקבלת ליווי משפטי לפרויקט, הנכם מוזמנים לפנות אל משרדנו בטלפון 03-7794004.