מה אומר החוק במקרה של דייר סרבן במסגרת פינוי בינוי / תמ״א 38?

Home » מאמרים » מה אומר החוק במקרה של דייר סרבן במסגרת פינוי בינוי / תמ״א 38?

מה אומר החוק במקרה של דייר סרבן במסגרת פינוי בינוי / תמ״א 38?

Posted on

במידה שאתם מתכננים להוציא לפועל תוכנית חידוש לבניין בו אתם מתגוררים, בין אם מדובר בתוכנית פינוי בינוי ובין אם מדובר בתוכנית תמ”א 38, חשוב לשים לב לפרטים חשובים בחוק שיכולים לחסוך לנו בעיות בהמשך. אמנם הפרוייקטים הללו מהווים פוטציאל חידוש עצום ומאפשרים לצדדים רבים להרוויח מהם, החל מהדיירים של הבניין המשופץ וכלה בקבלן ובעובדיו שנהנים מפירות השיפוץ.

ואולם, לא תמיד רצון הדיירים לבצע תוכנית תמ”א 38 או תוכנית פינוי בינוי יהיה זהה. אכן, במקרים לא מעטים יהיה לפחות דייר אחד בבניין שיתנגד לתוכנית המוצעת על ידי הקבלן, בין אם למטרה של מיקוח וניסיון להשיג תנאים טובים יותר עבורו, ובין אם מדובר בסירוב אותנטי שמבטא רצון להשאיר את הבניין כפי שהוא.

מצבים אלו עלולים להיות לא נעימים במקרים רבים שכן, הסירוב הופך להיות עניין אישי וגורר בעיות נוספות. לכן, ריכזנו עבורכם את כל המידע שתזדקקו לו אם אתם נתקלים במסגרת תהליך מול דייר סרבן תמ”א 38.

 

חוק דייר סרבן: מהו הדין במקרה של דייר סרבן פינוי בינוי?

חוק פינוי בינוי דייר סרבן: ההסדר החוקי לסוגייה מצוי תחת חוק פינוי בינוי שנותן מענה במקרים בהם יש דייר סרבן המסרב מטעמים כאלו ואחרים לתת את האישור לתחילת הפרוייקט. החוק, שנחקק בשנת 1965 נוצר במקור לצורך מענה לשיקום שכונות מצוקה. 

בחוק זה בעבר, היו שני הבדלים מהותיים מן המצב החוקי היום: ראשית, לא נקבע שדרושה איזושהי הסכמה מצד הדיירים לצורך הפינוי למען השיפוץ. כך, למדינה הייתה הסמכות להוציא צו ובהתאמה לפנות את הדיירים. הבדל נוסף מההסדר החוקי היום, הוא שבעבר הפיצוי עבור הפינוי ניתן בכסף ולא בדירה משופצת.

בשנת 1996 חל עדכון בחוק לאחר הקמת ועדה מטעם המדינה שבעקבותיה פרוייקטים של פינוי בינוי נעשו משימה לאומית. תוך כדי כך, ההבנה בצורך להתחשב ברצון הדיירים החדשים תפסה תאוצה והנורמה החדשה שהתקבעה כבר לא אפשרה כעקרון פינוי ללא הסכמת הדיירים הנוכחיים.

בשנת 2006 נחקק חוק פינוי בינוי (פיצויים), המסדיר את עניין הפיצויים. בין היתר החוק נועד להתמודד עם דייר סרבן במקרים בהם דיירים מסוימים מסרבים להתפנות מדירותיהם, למרות שיש רוב בקרב שאר בעלי הדירות.

נקבע בחוק זה שהסכמה לצורך תחילת פרוייקט תמ”א 38 במסלול הריסה ובניה ו/או פרויקט פינוי בינוי תהיה ברוב מיוחס של 80 אחוזים לפחות, ועדכון לחוק זה מסוף שנת 2021  הפחית את שיעור הרוב הדרוש בפרויקטים מסוג פינוי-בינוי ל-67% מקרב בעלי הדירות שבאותו מתחם ולפחות רוב של 60% מהדירות בכל בניין שבאותו מתחם… בנוסף, נדרש שיותר ממחצית מהחלקים ברכוש המשותף בכל בית משותף שבאותו מתחם צמודים לדירות של אותם בעלי דירות שחתמו על ההסכם לביצוע הפרויקט. 

 

סרבן פינוי בינוי

על פי החוק, דייר סרבן מוגדר ככזה משעה שהוא מסרב סירוב בלתי סביר לתוכנית הפינוי בינוי, או אם הוא דורש פיצויים ושאר דרישות שאינן סבירות ואשר שונות מהדרישות של שכניו. הנפקות המשפטית לסטטוס של דייר סרבן היא היכולת לתבוע את אותו דייר בגין נזקים הנגרמים לשאר הדיירים ולקבלן, שנוצרו בשל עיכוב התוכנית או ביטולה.

מה ייחשב כסירוב סביר? במקרים בהם עסקת הפינוי בינוי אינה כדאית מבחינה כלכלית, במקרים בהם לא הוצעה אלטרנטיבה של דיור לבעל הדירה הסרבן במסגרת תקופת העבודות, במקרים בהם לא הוצעו בטוחות סבירות לצורך ביצוע העסקה, במקרים בהם קיימות סיבות אישיות המונעות מהדייר להתפנות, ובמקרים בהם בעל הדירה הסרבן או קרוב המתגורר עמו הוא בעל מוגבלות והחלופה שהוצעה לתקופת המגורים אינם מותאמים. תביעה נגד דייר סרבן תמ א 38: בית המשפט קבע שבמקרה של דייר סרבן תמ”א 38 2 (פינוי בינוי) הוא יוכל להיות חייב בנזיקין.

 

חוק דייר סרבן תמ”א 38 

ישנם מספר הסדרים חוקיים שמסדירים התמודדות עם דייר סרבן תמא 38. למשל חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), שנחקק בשנת 2008 יוצר פתרונות לשתי בעיות עיקריות של סירוב לתוכניות תמ”א הנעשות ברכוש המשותף של הבית המשותף.

המצב הראשון שהחוק מסדיר הוא במקרים בהם רוצים להוסיף דירות חדשות לבניין במסגרת עסקת התמ”א עם הקבלן. אם ניתנה ההחלטה לאשר בקשה להיתר בניה בתנאים או שכבר ניתן היתר בניה המפקח על המקרקעין רשאי לאשר את העסקה לפי דרישה של שני שלישים לפחות מקרב בעלי הדירות בבית המשותף וששני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. יש לציין שהחלטה זו של המפקח כפופה לזכות השימוע של הדייר הסרבן.

המצב השני שהחוק מסדיר הוא במקרים בהם מבקשים להרוס את הבית המשותף במסגרת תוכנית תמא 38 במסלול של הריסה ובניה (בדומה לפרויקט פינוי – בינוי),.

לסיכום, תמ”א 38 דייר סרבן: אכן מדובר במצבים מאוד בעייתיים הגוררים התעסקות מרובה ולעיתים הוצאת כספים לא מעטה. אם אתם מעוניינים בשירותיו של משרד עורכי דין מקצועי, אמין ומנוסה, בעל הצלחות מוכחות בתחום,שיוכל לייצג אתכם נאמנה לצורך התמודדות מול דייר סרבן, אתם מוזמנים לפנות עוד היום אלינו. אנו נדאג לתת לכם את המיצג המקיף והשלם ביותר שדרוש עבורכם לצורך ייצוג האינטרסים והזכויות שלכם. המשרד שלנו מומחה לענייני חוזים ומקרקעין ויתן לכם את המענה השלם.

 

שאלות? דברו אלינו. השאירו פרטים עכשיו ונחזור אליכם בהקדם

https://www.groman.co.il/contact/